我看樓市

對於香港樓市 2008 的方向, 說真的, 我不大看好.

不少人認為美國今年會大幅減息, 香港經濟前景看俏, 加上負利率因素, 樓價應大升特升. 較悲觀的認為樓價就算不大升, 也應該溫和增長.

我對以上看法完全不認同. 我認為香港樓市, 特別是四月後, 會出現令人恐懼的調整.

以上三個利好因素, 分析如下:
1. 息率. 美國是否會持續減息? 現時次按衍生的問題, 已非減息能夠解決. 最壞的情況看來是有大型銀行及保險機構連環性倒閉, 而全球可能出現有史以來最大的信心危機 - 對金融機構及貨幣 (開始是美元, 惟將禍延全球貨幣) 的信心危機. 香港與美元脫勾的可能性在增加. 這些因素, 會令低流動性的不動產市場前景變得不明朗. 話雖如此, 我相信全球各國政府有方法解決問題, 故以上情況發生的可能性不大.

2. 經濟增長、負利率與通賬
香港由九十年代開始, 已由發展中經濟步入已發展經濟, 經濟增長每年有5% 已還得神落. 現時全球物價因中國的龐大需求及美元貶值而標升, 香港通賬率最差可能高達8-10%. 如是者, 由於工資相對會落後於通脹, 基本上可用於房屋租賃或置業的開支相對增長率可能為 0或負數. 加上外圍衰退在即, 香港經濟可能經三年反彈後掉頭向下. 簡單而言, 負擔能力向下機會較高.

3. 樓價與摸貨
現時樓價已反映了減息因素, 過去兩三個月升幅尤其顯著, 與股市在去年九至十一月時的表現如出一轍. 當摸貨者無人接貨, 亦無法以理想租金租出物業作長線抗戰, 唯一的方法就是埋單斬倉離場. 初步預期, 斬倉潮會於三月尾開始, 在四五月擴散. 到時, 樓價應會失去2007年的大部分升幅或更多, 最少下跌15%.

祝各位好運.